Gibt es Makler in Salzburg, die sich auf Immobilien in der Scheidung spezialisiert haben?

Scheidungsimmobilie in Salzburg: Was Eigentümer jetzt beachten sollten

Eine Trennung verändert oft nicht nur das persönliche Leben, sondern auch die gesamte Wohn- und Finanzsituation. Besonders schwierig wird es, wenn ein gemeinsames Haus oder eine Eigentumswohnung betroffen ist. Dann müssen Eigentumsverhältnisse, Kredite, laufende Kosten, die weitere Nutzung und ein möglicher Verkauf geklärt werden.

In Österreich gilt grundsätzlich die Gütertrennung. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine während der Ehe gemeinsam genutzte Immobilie bei der Scheidung automatisch unberücksichtigt bleibt. Eheliches Gebrauchsvermögen und eheliche Ersparnisse können im Zuge der Scheidung aufgeteilt werden. Zur Ehewohnung bestehen zusätzliche Sonderregeln.

Bevor über Verkauf, Übernahme oder Vermietung entschieden wird, sollten deshalb zuerst die rechtliche Ausgangslage, die Finanzierung und der aktuelle Marktwert geklärt werden. Ein Immobilienmakler kann den Verkaufs- und Bewertungsprozess neutral organisieren, ersetzt aber keine rechtliche oder steuerliche Beratung.

Das Wichtigste in Kürze

• In Österreich gilt während der Ehe grundsätzlich Gütertrennung.
• Bei der Scheidung können das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse dennoch aufgeteilt werden.
• Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist für Verkauf und Eigentumsübertragung besonders wichtig.
• Bei gemeinsamem Eigentum kann die gesamte Immobilie grundsätzlich nur gemeinsam verkauft werden.
• Eine interne Vereinbarung über einen Kredit entlässt keinen Schuldner automatisch aus der Haftung gegenüber der Bank.
• Eine nachvollziehbare Marktwertermittlung ist die Grundlage für Verkauf oder Übernahme.
• Ansprüche auf gerichtliche Aufteilung müssen grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung geltend gemacht werden.
• Bei Verkauf oder Übertragung können Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühren und Immobilienertragsteuer zu prüfen sein.

Schritt 1: Eigentum, Aufteilung und Fristen klären

In Österreich gilt grundsätzlich der gesetzliche Güterstand der Gütertrennung. Jeder Ehepartner bleibt Eigentümer jenes Vermögens, das ihm gehört, und haftet grundsätzlich für seine eigenen Schulden.

Bei einer Scheidung werden jedoch das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse nach den Regeln des Ehegesetzes aufgeteilt. Dazu können insbesondere die gemeinsam genutzte Ehewohnung, Hausrat, Fahrzeuge und während der Ehe angesparte Vermögenswerte gehören.

Was gehört grundsätzlich nicht in die Aufteilung?

Vermögen, das ein Ehepartner bereits in die Ehe eingebracht, geerbt oder geschenkt bekommen hat, ist grundsätzlich von der Aufteilung ausgenommen. Dasselbe gilt regelmäßig für persönliche Gegenstände, Unternehmensanteile und Gegenstände, die ausschließlich der Berufsausübung dienen.

Für die Ehewohnung gelten jedoch Sonderregeln. Auch eine von nur einem Ehepartner eingebrachte oder geerbte Wohnung kann unter bestimmten Voraussetzungen in die Aufteilung einbezogen werden, etwa wenn der andere Ehepartner oder ein gemeinsames Kind besonders auf die weitere Nutzung angewiesen ist.

Einjährige Frist beachten

Können sich die Ehepartner nicht einigen, muss ein Antrag auf gerichtliche Aufteilung grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung gestellt werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Aufteilungsanspruch verloren gehen.

Eine geplante Immobilienlösung sollte deshalb nicht losgelöst von der Scheidungsvereinbarung betrachtet werden. Verkauf, Übernahme, Ausgleichszahlung und Kreditregelung sollten möglichst früh mit dem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Schritt 2: Grundbuch und Finanzierung prüfen

Vor jeder Entscheidung ist ein aktueller Grundbuchauszug notwendig. Er zeigt,

• wer als Eigentümer eingetragen ist,
• in welchen Anteilen Eigentum besteht,
• welche Pfandrechte eingetragen sind,
• ob Wohnrechte, Fruchtgenussrechte oder Veräußerungsverbote bestehen.

Die tatsächliche Eigentumssituation ergibt sich nicht allein daraus, wer den Kredit bezahlt oder wer während der Ehe mehr investiert hat. Für den Verkauf ist entscheidend, wer verfügungsberechtigt ist und welche Vereinbarungen oder gerichtlichen Entscheidungen bestehen.

Müssen beide Eigentümer einem Verkauf zustimmen?

Gehört die Immobilie beiden Ehepartnern, kann die gesamte Liegenschaft grundsätzlich nur verkauft werden, wenn beide zustimmen und den Kaufvertrag unterzeichnen.

Ein Ehepartner kann nicht allein über den Anteil des anderen verfügen. Theoretisch kann ein eigener Miteigentumsanteil verkauft werden, praktisch ist das bei Einfamilienhäusern und gemeinsam genutzten Wohnungen meist schwer umsetzbar und wirtschaftlich wenig attraktiv.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, bleibt gegenüber der Bank grundsätzlich haftbar. Eine Vereinbarung zwischen den Ehepartnern, wonach künftig nur einer die Raten bezahlt, ändert die Haftung gegenüber der Bank nicht automatisch.

Soll ein Ehepartner die Immobilie übernehmen, müssen daher zwei Ebenen getrennt geregelt werden:

1. die Übertragung des Eigentumsanteils,
2. die Entlassung des anderen Ehepartners aus dem Kredit.

Eine Schuldübernahme oder Haftungsentlassung ist nur mit Zustimmung der Bank wirksam. Vor einer Einigung über die Immobilie sollte daher geklärt werden, ob die Bank die Finanzierung durch einen Eigentümer allein genehmigt.

Schritt 3: Marktwert objektiv ermitteln

Der Marktwert ist meist der wichtigste Ausgangspunkt für eine faire Lösung. Er wird benötigt,

• wenn die Immobilie verkauft werden soll,
• wenn ein Ehepartner den anderen auszahlen möchte,
• wenn eine Ausgleichszahlung vereinbart wird,
• wenn geprüft werden soll, ob eine Vermietung wirtschaftlich sinnvoll ist.

Eine seriöse Marktwertermittlung berücksichtigt nicht nur Wohnfläche und Lage, sondern auch Zustand, Grundriss, Ausstattung, Sanierungsbedarf, Energieeffizienz, Rechte und Belastungen sowie aktuelle Vergleichsangebote und tatsächlich erzielte Preise.

Gerade in Salzburg können wenige Straßen einen deutlichen Unterschied machen. Eine Wohnung in Aigen oder Parsch spricht eine andere Zielgruppe an als ein vergleichbares Objekt in Lehen. Auch Aussicht, Verkehrslage, Stockwerk, Lift, Freiflächen und Parkmöglichkeiten wirken sich erheblich auf den erzielbaren Preis aus.

Marktwert ist nicht automatisch Auszahlungsbetrag

Der Marktwert darf nicht einfach durch zwei geteilt werden. Für eine interne Übernahme sind zusätzlich zu berücksichtigen:

• offene Kredite,
• Eigentumsquoten,
• vereinbarte Ausgleichszahlungen,
• mit der Immobilie verbundene Schulden,
• mögliche Steuern und Gebühren,
• besondere Beiträge eines Ehepartners,
• die rechtliche Aufteilung im Scheidungsverfahren.

Die konkrete Höhe der Auszahlung ist daher eine rechtliche und wirtschaftliche Gesamtfrage. Die Immobilienbewertung liefert dafür die sachliche Wertbasis.

Schritt 4: Verkauf, Übernahme oder Vermietung vergleichen

Nicht jede Scheidungsimmobilie muss verkauft werden. In der Praxis kommen vor allem drei Lösungen infrage.

Gemeinsamer Verkauf

Ein Verkauf schafft meist die klarste wirtschaftliche Trennung. Der Kredit kann aus dem Kaufpreis abgedeckt und der verbleibende Erlös entsprechend der Vereinbarung oder gerichtlichen Aufteilung verteilt werden.

Ein Verkauf ist besonders naheliegend, wenn keiner die Immobilie allein finanzieren kann, hohe Sanierungskosten bevorstehen oder beide einen finanziellen Neustart benötigen.

Übernahme durch einen Ehepartner

Eine Übernahme kann sinnvoll sein, wenn ein Ehepartner in der Immobilie bleiben möchte und die Finanzierung dauerhaft tragen kann.

Vor einer Zusage sollten geklärt sein:

• realistischer Marktwert,
• Höhe des offenen Kredits,
• finanzierbare Ausgleichszahlung,
• Zustimmung der Bank,
• Kosten der Eigentumsübertragung,
• laufende Betriebs- und Erhaltungskosten.

Die Übertragung eines Miteigentumsanteils kann Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühren auslösen. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt von der Ausgestaltung und vom Zusammenhang mit der Scheidung ab und sollte vor Unterzeichnung geprüft werden.

Vermietung als Zwischenlösung

Eine Vermietung kann Zeit schaffen, führt aber die wirtschaftliche Verbindung zwischen den Eigentümern fort.

Vorher sollte schriftlich geregelt werden,

• wer den Mietvertrag abschließt,
• wer die Verwaltung übernimmt,
• wie Mieteinnahmen verteilt werden,
• wer Reparaturen und Leerstand trägt,
• wann und unter welchen Bedingungen später verkauft wird.

Bei angespanntem Verhältnis ist eine gemeinsame Vermietung häufig keine einfache Zwischenlösung, sondern eine neue langfristige Zusammenarbeit.

Schritt 5: Steuerliche Folgen vorab prüfen

Ein Verkauf oder eine interne Übertragung sollte nicht nur nach dem gewünschten Nettoerlös beurteilt werden.

Immobilienertragsteuer beim Verkauf

Beim Verkauf einer privaten Immobilie kann Immobilienertragsteuer anfallen. Entscheidend sind unter anderem Anschaffungszeitpunkt, Anschaffungskosten, Herstellungs- und Sanierungsaufwendungen sowie mögliche Befreiungen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann greifen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Vereinfacht kommen insbesondere eine durchgehende Nutzung als Hauptwohnsitz seit der Anschaffung für mindestens zwei Jahre oder eine durchgehende Nutzung für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre infrage.

Ob die Befreiung für beide Eigentümer gilt, muss für jeden Verkäufer getrennt geprüft werden. Zieht ein Ehepartner lange vor dem Verkauf aus, kann dies je nach Zeitraum Auswirkungen haben.

Grunderwerbsteuer bei interner Übernahme

Übernimmt ein Ehepartner den Anteil des anderen, liegt eine grunderwerbsteuerlich relevante Grundstücksübertragung vor. Für Übertragungen zwischen Ehepartnern oder im Zusammenhang mit einer Scheidung können besondere Bemessungsregeln gelten.

Auch eine Grundbuchseintragungsgebühr kann anfallen. Die genaue Belastung hängt von der rechtlichen Gestaltung ab und sollte vor Abschluss der Scheidungsfolgenvereinbarung berechnet werden.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für Bewertung, Verkauf oder interne Übernahme sollten möglichst früh folgende Unterlagen zusammengestellt werden:

• aktueller Grundbuchauszug,
• Kaufvertrag und Wohnungseigentumsvertrag,
• Baupläne und Grundrisse,
• Flächenaufstellungen,
• Energieausweis,
• Nachweise über Sanierungen,
• Betriebskostenabrechnungen,
• Versicherungsunterlagen,
• bei Eigentumswohnungen: Rücklagenstand, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Informationen über geplante Sanierungen,
• bestehende Mietverträge, Wohnrechte oder sonstige Nutzungsvereinbarungen.

So läuft der Verkauf einer Scheidungsimmobilie sinnvoll ab

1. Gemeinsamen Auftrag festlegen

Beide Eigentümer sollten schriftlich festlegen, wer Informationen erhält, wie Entscheidungen freigegeben werden und welche Mindestanforderungen für einen Verkauf gelten.

2. Immobilie bewerten

Eine nachvollziehbare Marktwertermittlung verhindert, dass der Verkauf mit einem unrealistischen Wunschpreis startet oder ein Ehepartner bei einer internen Übernahme benachteiligt wird.

3. Kredit und Nebenkosten klären

Vor der Vermarktung sollten der aktuelle Kreditsaldo, mögliche Vorfälligkeitskosten, die Immobilienertragsteuer und sonstige Abzüge bekannt sein.

4. Unterlagen vollständig vorbereiten

Fehlende Pläne, Genehmigungen oder Abrechnungen verzögern den Verkauf und können das Vertrauen von Käufern beeinträchtigen.

5. Kommunikation neutral organisieren

Angebote, Besichtigungen und Rückmeldungen sollten beiden Eigentümern gleichzeitig und nachvollziehbar übermittelt werden.

6. Kaufvertrag professionell abwickeln

Der Kaufvertrag wird in Österreich durch einen Rechtsanwalt oder Notar erstellt. Die Unterschriften müssen für die Grundbuchseintragung beglaubigt werden. Die Kaufpreiszahlung erfolgt regelmäßig über ein Treuhandkonto.

Was ein Immobilienmakler leisten kann – und was nicht

Ein Immobilienmakler kann

• den Marktwert einschätzen,
• die Unterlagen prüfen, ordnen und fehlende organisieren,
• die Vermarktung vorbereiten,
• Besichtigungen koordinieren,
• Kaufinteressenten prüfen,
• Angebote dokumentieren,
• beiden Eigentümern denselben Informationsstand geben,
• den Verkauf bis zur Übergabe begleiten.

Er entscheidet jedoch nicht,

• wie eheliches Vermögen rechtlich aufzuteilen ist,
• wie hoch ein gesetzlicher Ausgleichsanspruch ist,
• wer die Ehewohnung während des Verfahrens nutzen darf,
• ob ein Ehepartner aus einem Kredit entlassen wird,
• welche steuerlichen Folgen im Einzelfall entstehen.

Diese Fragen gehören zum Rechtsanwalt, zur Bank oder zum Steuerberater.

Typische Fehler, die vermieden werden sollten

• Verkauf starten, obwohl ein Eigentümer nicht verbindlich zugestimmt hat.
• Auszahlungsbetrag ohne Marktwertermittlung festlegen.
• Kredithaftung und Eigentumsübertragung miteinander verwechseln.
• Die Zustimmung der Bank erst nach der Einigung einholen.
• Die einjährige Frist für den gerichtlichen Aufteilungsantrag übersehen.
• Immobilienertragsteuer und Nebenkosten nicht in die Rechnung einbeziehen.
• Besichtigungen und Angebote nur mit einem Eigentümer abstimmen.
• Eine Vermietung wählen, obwohl keine langfristige Zusammenarbeit möglich ist.
• Einen zu hohen Angebotspreis als Verhandlungstaktik festlegen und dadurch wertvolle Marktzeit verlieren.

Fazit

Eine Scheidungsimmobilie in Salzburg sollte nicht unter Zeitdruck und nicht allein anhand emotionaler Vorstellungen geregelt werden. Entscheidend sind eine klare Eigentums- und Kreditsituation, eine nachvollziehbare Marktwertermittlung und eine Lösung, die auch nach Steuern, Gebühren und laufenden Kosten tragbar bleibt.

Ein neutral organisierter Verkaufsprozess kann Konflikte reduzieren, ersetzt aber keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Besonders bei interner Übernahme, gemeinsamer Finanzierung oder Uneinigkeit über die Aufteilung sollten Rechtsanwalt, Bank und Steuerberater früh eingebunden werden.

AM PUNKT Immobilien unterstützt Eigentümer bei der Marktwertermittlung, der Vorbereitung der Unterlagen und einem transparenten Verkaufsprozess, bei dem beide Seiten denselben Informationsstand erhalten.

FAQ – Scheidungsimmobilie in Salzburg

Quellen

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